+30-210.3221645 | Δευτέρα - Παρασκευή 10.30 π.μ - 6.30 μ.μ

 

Ας αρχίσουμε με κάτι θετικό. Μία μόλις ημέρα μετά τη δημοσίευση του ΦΕΚ λάβαμε μία πρόσκληση από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) ώστε να μας ενημερώσουν σχετικά με το νέο νομοσχέδιο. Η πρακτική εφαρμογή του, τρόποι βελτίωσης και πολλά άλλα συζητήθηκαν στο πλαίσιο ενός δικαιότερου πλαισίου για τους ιδιοκτήτες ακινήτων και εταιριών που δραστηριοποιούνται στη βραχυχρόνια μίσθωση. Τα εύσημα μας λοιπόν για τον…ευρωπαϊκό τρόπο προσέγγισης ενός κρατικού φορέα που δείχνει -σε αυτόν τον τομέα τουλάχιστον- να αλλάζει προς το καλύτερο.

Στο διά ταύτα τώρα και με κάποια πραγματικά θετική εξέλιξη (και παρά την παραπληροφόρηση έγκυρων -κατά τ’ άλλα- ΜΜΕ): Δεν ισχύουν οι περιορισμοί των 90 ημερών ή/και των €12,000 ή/και των 2 ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου.
Συγκεκριμένα όπως αναφέρεται στον Νόμο περί ρυθμίσεων για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, ενδέχεται να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί για βραχυχρόνια μίσθωση. Αν και όταν αποφασισθεί θα υπάρξει και σχετική υπουργική απόφαση.
Σε κάθε περίπτωση, όπως είχαμε γράψει στο παρελθόν, όταν ζητάς έσοδα δεν γίνεται να το πετύχεις βάζοντας περιορισμούς. Ως εκ τούτου, δεν βλέπουμε να υπάρξει στο άμεσο μέλλον αλλαγή αυτού του πλαισίου και ενεργοποίηση περιορισμών με βάση τα γεωγραφικά κριτήρια.

Κι ερχόμαστε στον τοξικό συνδυασμό, “έσοδα για το κράτος, φορολογία για τους ιδιοκτήτες”. Πλέον προετοιμάστηκε ο μηχανισμός ώστε η βραχυχρόνια μίσθωση να μπει σε ένα πλαίσιο και φυσικά να αρχίσει να υπάρχει πιο συστηματική φορολόγηση αυτών των εσόδων.

Άδικο ή δίκαιο; Δίκαιο ως προς το ότι υπήρχαν περιπτώσεις φοροδιαφυγής (τα περισσότερα όμως από τα επιπλέον έσοδα των ιδιοκτητών πήγαιναν σε υποχρεώσεις όπως δάνεια, ΕΝΦΙΑ, ΔΕΚΟ παρά ως αποταμίευση) και άδικο ως προς το ότι το σύστημα εξακολουθεί να μην αναγνωρίζει τις δαπάνες ενέργειας και συντήρησης ενός ακινήτου που διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση.
Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα που “δουλεύει” μπορεί να έχει έξοδα πάνω από €250/μήνα κι όμως, εφόσον αυτά δεν εκπίπτουν άρα φορολογούνται ως εισόδημα, ο ιδιοκτήτης επιβαρύνεται περισσότερο σε σχέση με την αστική μίσθωση.
Πρότασή μας εδώ θα ήταν κατά την υποβολή της οριστικής δήλωσης να γίνεται αυτόματα μία έκπτωση στο δηλωθέν εισόδημα της τάξης του 15%-20%. Έτσι μόνο μπορεί να είναι πιο δίκαιο και ο ιδιοκτήτης να φορολογείται για τα πραγματικά του έσοδα.

Μητρώο
Αν πάρουμε τα πράγματα πιο γραμμικά πρώτα έχουμε το Μητρώο. Εκεί όπου ο Διαχειριστής (σημ: διαχειριστής ορίζεται εκείνος που “ανεβάζει” και διαχειρίζεται το ακίνητο σε διάφορες πλατφόρμες), βγάζει ένα μοναδικό Αριθμό Μητρώου Ακίνητου που συνοδεύει το ακίνητο σε όποια πλατφόρμα αυτό κι αν καταχωρηθεί.
Εκεί θα δηλώνει επίσης και τα πλήρη στοιχεία των Δικαιούχων Εισοδήματος. Διαχειριστής μπορεί να είναι ο ίδιος ο ιδιοκτήτης ακινήτου (Δικαιούχος Εισοδήματος) ή οποιοσδήποτε τρίτος, φυσικό ή νομικό πρόσωπο.
Κάποιοι ίσως ισχυριστούν ότι είναι ασήμαντο και ότι δεν πρόκειται να γραφτούν στο Μητρώο.

Γνωρίζουμε όμως ότι η έκδοση και αναγραφή του αριθμού Μητρώου είναι υποχρεωτική σε πολλές πόλεις στο εξωτερικό, όπου μετά τη δημιουργία της καταχώρησης -και μετά από κάποιες προειδοποιήσεις- αν ο αριθμός μητρώου δεν έχει συμπληρωθεί, η καταχώρηση μπορεί να απενεργοποιείται αυτόματα.
Η airbnb το έχει εφαρμόσει και σε άλλες πόλεις, ο μηχανισμός υπάρχει ήδη, οπότε πιστεύουμε πως σε αυτό το κομμάτι η airbnb θα “συμμορφωθεί” με τις απαιτήσεις του ελληνικού κράτους (σε αντίθεση βεβαίως με την ελληνική απαίτηση προς την airbnb και άλλες πλατφόρμες να μοιράζονται συλλήβδην τα προσωπικά δεδομένα των πελατών τους -στοιχεία κρατήσεων, έσοδα, κτλ.- κάτι που έχουν αρνηθεί να κάνουν).

Σημείωση: Βάσει της τελευταίας ενημέρωσης που είχαμε από την ΑΑΔΕ το Μητρώο ίσως είναι έτοιμο το Μάρτιο του 2018. Εκκρεμεί όμως ακόμη μία διευκρινιστική εγκύκλιος για τον τρόπο που θα δηλώνονται οι μισθώσεις από τον Ιανουάριο του 2018 μέχρι την έναρξη εφαρμογής του Μητρώου.

Δηλώσεις

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων -στην περίπτωση που είναι οι ίδιοι και Διαχειριστές- μετά από την απόκτηση του αριθμού Μητρώου, είναι υποχρεωμένοι να δηλώνουν κάθε μίσθωση ξεχωριστά και εντός συγκεκριμένου χρονικού πλαισίου.
Εδώ έρχονται και δυσκολεύουν τα πράγματα καθώς οι δηλώσεις πρέπει να γίνονται μερικές ώρες μετά το check-out.

Παρά λοιπόν τις διαβεβαιώσεις ότι η ηλεκτρονική καταχώριση του μισθώματος θα είναι πιο απλή από ότι είναι τώρα μέσω taxisnet, ο ιδιοκτήτης καλείται να παίξει το ρόλο του ξενοδόχου (ζητώντας πάντα τα στοιχεία του ενοικιαστή) αλλά και του λογιστή καθώς θα απαιτεί συνέπεια στο χρόνο και στην ορθότητα των στοιχείων κράτησης.

Φορολογία

Ο ιδιοκτήτης/Διαχειριστής, κατά τις δηλώσεις εισοδήματος, συμπληρώνει το Ε2 όπου αθροιστικά βάζει όλα τα έσοδα του από τις μισθώσεις που πραγματοποιήθηκαν.
Έτσι, ανάλογα με τα συνολικά εισοδήματα από ενοίκια, θα προκύπτει ο φόρος που είναι κλιμακωτός και συγκεκριμένα 15%, 35% έως και 45%.

Εδώ υπενθυμίζουμε το Υπουργείο αδυνατεί να εφαρμόσει την κοινή λογική και να αναγνωρίσει κάποια έξοδα. Ελπίζουμε αυτό να αλλάξει με κάποια τροπολογία κι εμείς φυσικά θα συνεχίζουμε να πιέζουμε προς αυτή την κατεύθυνση.

Έλεγχοι

Όπως αναφέραμε και παραπάνω, μαζική διασταύρωση δηλωθέντων εισοδημάτων από αυτή τη δραστηριότητα με τις πλατφόρμες είναι πρακτικά ανέφικτο να γίνει αυτή τη στιγμή.
Ένας κρατικός φορέας θα ήταν δύσκολο να συλλέξει μαζικά στοιχεία Διαχειριστών από όλες τις πλατφόρμες (airbnb, homeaway, booking.com, κ.α) για τον λόγο ότι αυτές δεν τα δίνουν.
Ωστόσο, μεμονωμένες περιπτώσεις που θα ζητηθούν κάποια στοιχεία μπορούν να υπάρξουν.

Πέραν τούτου η ΑΑΔΕ το έχει πάρει στα σοβαρά. Είναι κάτι σαν στοίχημα όλο αυτό να δουλέψει και να φέρει έσοδα. Για το λόγο αυτό αναμένουμε ότι θα γίνονται τακτικοί έλεγχοι από εξειδικευμένα κλιμάκια. Έχουν υπάρξει και δημοσιεύσεις άρθρων που αναφέρουν ακόμη και για επιτόπιους ελέγχους από κλιμάκιο που με ψεύτικα προφίλ θα κάνει κρατήσεις και θα διασταυρώνει μετά με τις δηλώσεις, αλλά στην πράξη αυτό είναι εξαιρετικά δύσκολο να εφαρμοστεί σε μία σχετικά μεγάλη κλίμακα.

TL;DR

Αρνητικά:

– Φορολογία χωρίς αναγνώριση εξόδων (μία έκπτωση του 5% που δίνεται τώρα δεν αντιστοιχεί στα πραγματικές δαπάνες)
– Πολύπλοκες διαδικασίες. Ο Διαχειριστής επιφορτίζεται και με άλλους ρόλους (ξενοδόχος, λογιστής)

– Καμία μελλοντική δέσμευση σχετικά με τους περιορισμούς των ημερών ή/και του ποσού καθώς και ότι αυτό δεν θα αλλάξει ανά πάσα στιγμή.

Θετικά:
– Νομιμοποίηση της δραστηριότητας. Τώρα πλέον δεν χρειάζεται να το κάνεις… κρυφά από τους υπόλοιπους ενοίκους ή τον διαχειριστή της πολυκατοικίας.
– Δεν υπάρχουν περιορισμοί. Ένα ακίνητο θα μπορεί να ενοικιάζεται κάθε μέρα, 365 το χρόνο (ακόμη κι αν στην πράξη αυτό είναι ανέφικτο)
– Αύξηση τιμών. Με την συστηματική επιβολή της φορολογίας, οι περισσότεροι hosts ίσως επιλέξουν να ανεβάσουν κατά 10%-15% την τιμή διανυκτέρευσης κι έτσι -επιτέλους- να εξορθολογιστούν οι τιμές. Για παράδειγμα στο κέντρο της Αθήνας, δεν είναι λογικό να υπάρχει ανακαινισμένο διαμέρισμα 2 υπνοδωματίων με μπαλκόνι και να στοιχίζει €32 την ημέρα, όταν στη Βαρκελώνη ή στη Μαδρίτη αντίστοιχο διαμέρισμα θα το έβρισκε κάποιος με €70.
– Ο Δικαιούχος Εισόδηματος/Ιδιοκτήτης, αν ο ίδιος δεν είναι και ο Διαχειριστής, φορολογείται μόνο για τα έσοδα που έλαβε και όχι για την όποια αμοιβή του Διαχειριστή (φυσικό ή νομικό πρόσωπο).

Με μία πρώτη ανάγνωση βλέπουμε πως τα αρμόδια υπουργεία κινούνται προς μία σωστή κατεύθυνση αν και υπάρχουν ακόμη πολλά κενά.
Είναι προφανές ότι στο πλαίσιο αναζήτησης εσόδων το λογικό είναι να το κάνεις εύκολο και δίκαιο κι όχι δυσβάστακτο φορολογικά. Αλλιώς όλοι θα στραφούν στην απόκρυψη εισοδημάτων, θα ενταθούν οι έλεγχοι και τα πρόστιμα κι έτσι θα μπούμε πάλι σε έναν φαύλο κύκλο.

Επιπλέον, μένει να δούμε πόσο “φιλικό-για-τον-χρήστη” θα είναι το σύστημα υποβολής των δηλώσεων καθώς θα αποτελεί την καθημερινή…παρέα του κάθε διαχειριστή/host.

Γνωρίζουμε καλά πως το εύκολο θα ήταν μία αρνητική κριτική για καθετί καινούργιο που βγαίνει και νιώθουμε ότι μας ξεβολεύει. Ωστόσο θετικά σημεία υπάρχουν και μπορούν να γίνουν περισσότερα.
Είναι στο χέρι όλων εμάς που ασχολούμαστε με τον τουρισμό να προσαρμοστούμε στο νέο θεσμικό πλαίσιο και να επικεντρωθούμε σε αυτό που κάνουμε καλύτερα: να παρέχουμε συνεχώς μία μοναδική εμπειρία φιλοξενίας.